Todo FII tem seus defeitos #138: NCRA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. CRAs com pagamento trimestrais, semestrais e anuais fazem com que os rendimentos sejam irregulares;

1.2. Apenas 21% dos CRAs contam com garantias reais, ou seja, alienação fiduciária de imóveis ou terras. Infelizmente esse é um problema crônico da indústria de FIAgros atualmente. Como o fundo é pequeno essa porcentagem pode mudar bastante com novas emissões, tanto pra mais, quanto pra menos;

1.3. Cessão de Recebíveis com Razão pouco acima do Saldo Devedor, geralmente 110% ou 115%, ou seja, pouca gordura de cobertura dos CRAs. Importante ressaltar que em outros fundos essa porcentagem é similar e ainda estou aprendendo sobre o funcionamento CRA Pulverizados. Logo, ainda não posso “cravar” que essa seja uma porcentagem alta ou baixa, independente disso, não permitir um acompanhamento mensal pelo cotista pode ser considerado outro defeito

1.4. Alta concentração em poucos CRAs. O fundo é pequeno, então esse problema pode ser facilmente resolvido com uma ou duas emissões e o gestor já deixou claro que tem a intenção de limitar a concentração a 5% do PL

Todo FII tem seus defeitos #137: VCRI11

1. Defeitos/riscos:

1.1. 4% do PL investido em outros fundos imobiliários, que sequer são citados no relatório gerencial

1.2. Gestão Vinci em alguns momentos demonstrou muita pressa em realizar novas emissões;

1.3. Fundo negociado abaixo do VP e a Vinci já fez emissões abaixo do VP, como por exemplo, em VISC11 (2 vezes);

1.4. CRI Casa & Vídeo: não conta com alienação fiduciária e o devedor é uma varejista, setor que frequentemente empresas pequenas, médias e até mesmo grandes entram em falência;

1.5. IPO do fundo aconteceu em maio/2022 e o fundo carrega CRIs com taxas bem aquém para o cenário atual, como CRI Direcional (IPCA + 5,5%), CRI CHP (IPCA + 6,2%), CRI Cassol (IPCA + 5,5%), dentre outros.

"Long and Short" com FIIs: VSLH11 e EGAF11 I

Contexto: SELIC em 13,75% fazendo com que FIAgros tenham rendimentos muito elevados e FIIs de papel tenham rendimentos magros devido a deflação do IPCA em julho, agosto e talvez em setembro.

 

Introdução:

Hoje pela manhã vi o fundo EGAF11 sendo negociado por R$102,50, um excelente ponto de entrada, deu muita vontade de comprar, mas estava com o caixa zerado.

 

Foi então que decidi por utilizar uma estratégia que consiste em vender um FII que você espera ficar estável e utilizar o dinheiro para comprar um que você espera que vá subir.

 

No caso vendi VSLH11 que está com uma volatilidade bem baixa e não vejo margem para altas expressivas.

 

Operacional:

21/09/2022 (manhã): Venda 1300 VSLH11 a R$9,09

21/09/2022 (manhã): Compra 116 EGAF11 a R$102,50

 

21/09/2022 (tarde): Compra 1300 VSLH11 a R$9,04

21/09/2022 (tarde): Venda 116 EGAF11 a R$103,15

 

Resultado: 1300*(9,09 - 9,04) + 116*(103,15 - 102,50) = R$65,00 + R$75,40 = R$140,40

 

Considerações:

- Ambos os fundos possuem Data Com no 5º Dia Útil, mas o EGAF11 possui rendimentos trimestrais, então é de se esperar que ele reagisse melhor do que o fundo da RCap;

- Nesse exemplo consegui fechar a operação dentro do mesmo dia, mas nem sempre isso será possível;

- Ambas as pontas deram lucro, só que muitas vezes apenas uma das pontas reage conforme esperado;

- Existe a possibilidade de tudo sair diferente do esperado (VSLH11 subir e EGAF11 cair), então é necessário estar preparado para fazer uma troca de ativos por tempo indeterminado, algo que pra mim estaria OK, pois estaria trocando um ativo Ultra HY por um FIAgro com poucas garantias reais;

- Não fiz uma venda completa da minha posição em VSLH11;

- É recomendável começar a estratégia pela manhã, principalmente se envolver papéis com baixa liquidez.

Diário de um Trader de FIIs

Exemplo de uma troca perfeita

Condição inicial: 65 RRCI11 a R$85,00

Comentário: RRCI11 é um dos fundos High Grade com mais desconto, de forma que seus rendimentos sejam semelhantes aos High Yield

 

31/08: Rendimento de R$1,20/cota em RRCI11

Comentário: Rendimento excelente, mas dentro do esperado, após a Data Com caiu para a faixa dos R$84,00

 

09/09: Venda 65 RRCI11 a R$84,99

Comentário: Saída no mesmo ponto de entrada, condição ideal

 

09/09: Compra 60 VGIP11 a R$91,60

Comentário: VGIP11 é um fundo focado em IPCA, então vai sofrer bastante com as deflações recentes, mas a distribuição de setembro ainda levará em consideração a inflação de julho (0,67%). Então acreditava que o rendimento não seria horrível, mas reconheço que não foi uma entrada excelente. Entretanto era o que dava pra fazer no After Market.

Prós e Contras Regime Caixa x Lucro Contábil

1. Prós

1.1. Caixa

1.1.1. Mais conservador (só distribui o que realmente entrou no caixa);

1.1.2. Segura mais a distribuição durante quedas da inflação (menor volatilidade das distribuições);

1.1.3. Fundos com regime caixa geralmente trazem mais informações quanto as carências dadas aos CRIs.

 

1.2. Contábil

1.2.1. Repasse mais célere da correção monetária;

1.2.2. Maior previsibilidade de quando virá rendimentos bons ou ruins;

1.2.3. Não precisa dividir reservas acumuladas em CRIs com novas cotas em emissões;

1.2.4. Geralmente os gestores fazem menos reservas. Atenção, isso não é uma regra, varia muito de gestor para gestor.

Todo FII tem seus defeitos #136: VGIA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Menos de 15% da carteira de CRAs (Coopeavi e Granol) conta com alienação fiduciária de imóveis ou terras e no começo do fundo essa porcentagem era ainda menor. Outro problema relacionado é a liquidez das garantias, que é muito difícil de determinar, como no caso dos CRAs Granol, que é um armazém de grãos em Augusto Prestana

1.2. Concentrações elevadas em alguns CRAs, como o Cotribá 1S e seus 21,56%, além de outros com mais de 10% do PL. Esse defeito será minimizado com as novas emissões que tem saído frequentemente

1.3. Aparentemente utilizam alavancagem via compromissadas. Eu considero positivo a utilização de alavancagens, quando bem estruturadas. Entretanto, este já é um fundo arriscado, se ele faz alavancagem, aumenta ainda mais o risco

1.4. Taxa de performance (10% do que exceder o CDI) que funciona como uma segunda taxa de gestão, já que o fundo sempre vai bater essa meta tendo uma carteira de CRAs com taxa média de CDI + 6,20%. Apesar disso, a relação Despesas/Receitas se encontra em aproximadamente em 5% no acumulado até julho, um valor extremamente baixo;

1.5. Nenhum dos CRAs contam com Rating;

1.6. Não explica como tem conseguido realizar uma distribuição que supera a Taxa Média do fundo (CDI + 6,20% x CDI + 8,45% nos últimos 6 meses), sendo que mesmo com alavancagem não considero viável aumentar tanto a distribuição;

1.7. Fundo de papel negociado com bastante ágio, algo para se tomar cuidado, ainda mais que as emissões são frequentes, que podem derrubar as cotações;

1.8. Emissões com alto custo (quase 4%);

Todo FII tem seus defeitos #135: MCHF11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rendimentos do 1S22 não refletiram a inflação da época, mesmo com uma posição expressiva em CRIs e fundos de papel

1.2. Não cobra Taxa de Administração sobre MCHY11, mas cobra sobre os demais fundos da casa investidos pelo MCHF11, como Mauá Properties, MMDP11 e Mauá Renda Urbana

1.3. Logo após o IPO o fundo comprou quase 90% do PL em MCHY11, ou seja, utilizou o dinheiro captado em MCHF11 única e exclusivamente para ancorar um fundo da casa. Atualmente MCHY11 representa 1/3 do fundo, mas achei importante contar como foi a origem de MCHF11;

1.4. MCHY11 é um fundo High Yield um pouco esquisito, possui uma Taxa Média boa (IPCA + 12%), mas em sua carteira mistura ativos com remuneração IPCA + 7% com outros pagando IPCA + 26%

1.5. Emissões com taxas caríssimas, na 2 ª emissão o custo foi de 3,70%. A 3ª deve ser algo similar, já que também é uma oferta 400 cujo coordenador líder é a XP;

1.6. Preço da terceira emissão (R$10,00) acima do preço no secundário (R$9,87 e a pouco tempo estava em R$9,60), além de que o mercado ainda não está muito favorável para novas emissões em FOFs/Hedge Funds;

1.7. Carteira de CRIs se encontra concentrada em poucos ativos, sendo 12,3% no CRI Business Parl e 8,9% no CRI Maiojama;

1.8. Possui fundos de papel High Grade (VRTA11, HGCR11, MCCI11 e KNSC11) em carteira, que sofrem mais com a dupla taxação;

Todo FII tem seus defeitos #134: NAVT11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Investimento em outros FOFs: HGFF11 e MCHF11, 3,7% e 3,5%, respectivamente. Ocasionando em tripla taxação (taxa NAVT11 + taxa FOF + taxa FIIs dentro do FOF).

1.2. As 3 principais posições do fundo (LGCP11, LFTT11 e SPVJ11) não possuem tanto liquidez;

1.3. Dos 6 CRIs em carteira 2 tem como devedor a Gafisa, perfazendo um total de 6,6% do PL. Tal incorporadora é negociada em bolsa (GFSA3) e passou por grupamentos diversas vezes, além de apresentar prejuízos constantemente

1.4. XPCI11 e PLCR11 são fundos de papel High Grade com Taxa Média na casa dos IPCA + 6%. Sou contra FOFs comprarem fundos HG porque depois de 2 taxas sobra bem menos para o cotista;

1.5. Ter uma posição relevante em crédito é algo excelente para o carrego e enfrentamento de períodos mais difíceis, como o que experimentamos recentemente, no entanto, isso também quer dizer que o fundo possui menos potencial do que os FOFs concentrados em fundos de tijolos

Todo FII tem seus defeitos #133: JPPA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador Finaxis, nunca ouvi falar, então não sei dizer se presta um bom serviço na época dos informes de rendimento. Para consultar minha Blacklist de custodiantes acesse o link abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

1.2. Não informa o saldo de correção monetária acruada, mas levando em consideração os últimos rendimentos, que foram muito elevados, concluo que não haja muita CM a distribuir

1.3. Tabela de CRIs não ordenada pela % do PL. Só não dificulta tanto a análise porque a quantidade de CRIs não é tão grande;

1.4. Quatro CRIs com concentrações elevadas

1.5. Sem informações quanto a proteção contra deflação;

1.6. CRI Arquiplan (12% do PL): Sem informações quanto a andamento de obras e vendas, impossibilitando a avaliação dos riscos;

1.7. CRI GPCI (9,3% do PL): Sem informações quanto a razão PMT não é possível avaliar os riscos da operação.

Todo FII tem seus defeitos #132: SNCI11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo caro, ou seja, P/VP elevado. No momento em que escrevo o ágio está de apenas 3%, no entanto, podemos encontrar fundos de papel excelentes com deságio de 5% ou mais, como MORC11, por exemplo. Resumindo: sempre haverá opções mais descontadas e com qualidade disponível;

1.2. Cotista com estratégia de comprar aos poucos irá acabar fazendo compras com bastante ágio, portanto, acredito que o mais adequado a se fazer seja fazer aportes pontuais nas quedas ou nas emissões;

1.3. Apesar do fundo seguir o Regime Caixa (administrador BTG), não é possível afirmar que haja muita Correção Monetária acruada nos CRIs, uma vez que o fundo faz muito giro de ativos, vide o item 1.d. na DRE estar presente em vários momentos com valores elevados. Além de que não divulgam o saldo de Correção Monetária acruada

1.4. CRI Ceratti Magna: acho positivo CRIs cujo devedor seja um fundo imobiliário, pois é fácil de acompanhar, possuem um endividamento limitado e em caso de estresse basta fazer emissão abaixo do VP. No entanto, precisamos deixar claro que a Suno está utilizando o SNCI11 para socorrer o MGLG11, que passou para a gestão da Suno recentemente;