Todo FII tem seus defeitos #67: BPML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dívida curta é relevante e vence em 2022;

1.2. Fundo negociado abaixo do VP e somado ao item 1.1., conclui-se que existe a possibilidade de emissão abaixo do VP em breve;

1.3. Estranho comportamento do VP em maio de 2020, saindo de R$ 100,00 para mais de R$ 130,00;

1.4. Até onde sei FIIs não podem rolar dívidas, o que complica ainda mais a situação do fundo;

1.5. Alta da SELIC aumenta os custos das dívidas;

1.6. Se não estou enganado, o fundo foi formado a partir de Shoppings vendidos pela Brasil Malls (BRML3), e nas notícias da época me lembro que mencionavam que estavam vendendo os shoppings não tão bons do portfólio;

Todo FII tem seus defeitos #66: BLMG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestora tem intenção de reduzir alavancagem, o que inevitavelmente irá diminuir os rendimentos;

1.2. Carência de amortização e juros em alguns dos passivos podem estar maquiando os rendimentos atuais e é difícil calcular como vai ficar o rendimento ao fim dessa carência;

1.3. Menciona carências, mas não fala até quando elas vão. Além de falar das carências como se fosse algo bom, realmente, é muito bom no curto prazo, mas no médio e longo prazo não é nada bom (juros sobre juros + correção monetária + juros sobre correção monetária)

1.4. 45% do fundo localizado no Rio de Janeiro, o contrato é forte e o cliente é a Via Varejo, mas imóveis no RJ geralmente são problemáticos;

1.5. Passivo (dívidas) maior do que ativos (imóveis), algo que assusta um pouco;

1.6. Contratos atípicos impedem que os aluguéis subam acima da inflação.

Todo FII tem seus defeitos #65: RBRF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de performance que não seja sobre o IFIX não faz sentido;

1.2. Ganho de capital não realizado negativo, ou seja, no geral RBRF11 está no prejuízo nos FIIs em que possui cotas. Deixo aqui os meus parabéns a gestão pela transparência quanto a esse ponto

1.3. Investimento em BRCR11 (3,65% do PL), FII de lajes corporativa com dificuldade de preencher a vacância antes mesmo da pandemia, imagine agora;

1.4. Deve estar tomando um prejuízo imenso em HGRE11 (3,79% do PL). O mesmo vale para JSRE11 (3% do PL);

1.5. Boa parte dos FIIs de Papel são bem High Grade e duas taxas de administração devem impactar bem os rendimentos;

Todo FII tem seus defeitos #64: FEXC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Queda relevante do VP para um FII de papel desde dez/2020. Sendo uma emissão abaixo do VP uma das causas dessa queda;

1.2. Alocação lenta combinada com emissões frequentes (comentário da 1ª versão, escrita no 2T2021);

1.3. Rendimentos deixaram a desejar no 2º semestre de 2022, com nenhum dos rendimentos ultrapassando a marca de 1% a.m., algo que deveria ser fácil com o IPCA acima desse valor;

1.4. Fundo muito antigo (mais de uma década de existência), algo que aumenta a possibilidade de haver “esqueletos no armário” (prejuízos acumulados), assim como havia em MXRF11;

1.5. Em 2018 (não tenho certeza do ano), esse fundo deu baixa em um CRI da PDG, e se não estou enganado, não havia garantias reais. Certamente tal prejuízo foi diluído por emissões, mas não deixa de ser uma bola fora do fundo;

Todo FII tem seus defeitos #63: PLOG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. “Mono localização”, são três galpões, mas no mesmo local, ao menos por enquanto;

1.2. Baixa liquidez, então os spreads no book devem ser bem altos;

1.3. Cap rate dos imóveis bem mais alto do que a maioria dos galpões no mercado, então caso haja emissão é grande a possibilidade de aquisição de imóveis com cap rates muito inferiores;

1.4. Cap rate bom demais para ser verdade e fico a imaginar se há algo que não estamos vendo, pois para os vendedores conseguirem um preço melhor pelos galpões bastaria dar uma ligação para algum outro FII logístico. Além de que eles até fizeram Renda Garantida para os contratos;

1.5. 2/3 do fundo é atípico, logo existe a possibilidade de vacância reprimida;

Todo FII tem seus defeitos #62: TEPP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não escondem que o fundo possui alavancagem, mas também não colocam as taxas dos CRIs devidos pelo fundo;

1.2. Contratos típicos e alavancagem não combinam muito, principalmente com o momento que as lajes têm vivido. No entanto, a alavancagem não é tão representativa;

1.3. Quase metade dos imóveis (28% tecnologia e 19% financeiro) estão alugados para inquilinos de setores com certa facilidade de migração para home-office;

1.4. Não há qualquer menção aos inquilinos, então temos a menor ideia do perfil de crédito dos mesmos;

1.5. Quanto a localização, não sou capaz de opinar. Lembrando que não podemos nos deixar seduzir por nomes como “Itaim Bibi”, “Berrini” e “Pinheiros”, principalmente esse último, que já ouvi dizer que é extenso pra caramba;

1.6. Nenhum gráfico ou tabela indicando a porcentagem que cada imóvel representa no fundo (baita bola fora);

Alguns conselhos para quem deseja ter ativos High Yield na carteira

- Você vai precisar diversificar, bem mais do que se estivesse investindo em High Grade ou Tijolos;

- Não ficar rejeitando fundos completamente, apenas diminua a porcentagem alocada em tal fundo. Por exemplo, muita gente não gosta de DEVA11 e HCTR11 por causa do excesso de emissões e alguns rolos, mas se você deixa de investir neles vai estar concentrando nos demais fundos HY do mercado;

- Quanto mais concentrada a carteira do FII, menor deve ser a sua posição no fundo. Por exemplo, FLCR11 passou por um CRI em recuperação judicial que representava 10% do PL. De que isso ia acontecer era difícil prever, mas estava disponível no Relatório Gerencial de que o fundo possuía vários CRIs ocupando cerca de 10% do PL, então era mais seguro se posicionar aos poucos em tal FII ou aguardar que ele diversificasse a carteira;

- Vai ter que entender muito bem sobre garantias (tenho um post sobre isso no blog);

Blacklist Custodiantes

A seguir deixo a lista de custodiantes que evito para não passar raiva na Declaração de Imposto de Renda. Importante dizer que com exceção da Oliveira Trust, os demais são baseados em relatos.

- Safra (JSRE11): atraso no envio de rendimentos e relatos de atendimento ruim;

- Banco Daycoval (VGHF11 e acho que alguns outros): Demora no envio de informes, relatos de atendimento ruim e correção de valores incorretos no informe quase 2 semanas depois do início de envio;

- Genial (MALL11, RZTR11 e outros): praticamente "obrigou" muitos investidores a abrir conta no banco para ter acesso ao informe, pois era o meio mais rápido. Forneceram um site para acessar, mas não funcionou para muita gente. Além disso ouvi reclamações por divergência de valores (considerando o rendimento de Jan/22 em 2021) e impossibilidade de entrar em contato com o atendimento.

Mais uma coisa, o segundo informe enviado estava mais errado do que o primeiro, constando tanto o recebimento do rendimento Data Com "31/12" quanto Créditos em Trânsito do mesmo rendimento;

Como não passar raiva na Declaração do I.R.

 Já lhes adianto que a maioria dos pontos elencados aqui não irão ajudar muito na declaração deste ano

1) Introduzir novos tipos de investimentos aos poucos, explico com um exemplo: se no seu primeiro ano como investidor você comprar ações, FIIs, opções, mercado futuro, aluguel de ações e principalmente INVESTIMENTO NO EXTERIOR, você pode ter certeza que vai ter muita dor de cabeça na declaração, pois vai ter que aprender muita coisa em um curto espaço de tempo. Então eu sugiro que vá devagar, porque você pode ter certeza que na sua primeira vez declarar só ações e I.R. já vai ser suficiente para te dar uma baita dor de cabeça;

2) Tenha uma calculadora de I.R., é baratinho e facilita demais. Uso a da MyCap, mas não recomendo, só não troquei porque daria um trabalho danado e já me acostumei a ela. Não cheguei a testar, mas “olhando por fora” a calculadora da Sencon parece ser muito boa;

3) Quanto mais diversificada a sua carteira, mais declarações você vai ter que correr atrás, então não exagere ao ponto de pulverizar;

Todo FII tem seus defeitos #61: MCCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Sofreu um pequeno Default no início de 2022, o CRI Calçada (Hotel Vogue), que foi estruturado pela própria Mauá. Defaults fazem parte de ativos High Yield, o problema aqui é os gestores terem colocado um CRI High Yield dentro de um fundo High Grade;

1.2. CRI Calçada: não se pronunciaram sobre o evento, os cotistas ficaram sabendo do Default por outro fundo que também tinha o CRI (FLCR11);

1.3. Investidores foram pegos de surpresa pelo Default, então é bem provável que a gestão não vinha comentando sobre a situação do ativo nos Relatórios Gerenciais. E pelos relatos de algumas pessoas, a situação da empresa Calçada vinha piorando a algum tempo;

1.4. Ainda sobre o caso CRI Calçada: Gestor encheu a bola do devedor, dizendo que ele tinha caráter, mas na Recuperação Judicial disseram que o CRI não possuía garantias reais. A seguir o momento da Live a que me refiro: https://youtu.be/h4XXpRkuxU4?t=2994

1.5. Taxa de performance muito cara, 20% do que exceder 100% CDI;