Todo FII tem seus defeitos #60: CPFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alguns dos gráficos do Relatório Gerencial são um pouco desnecessários, como o de “Atribuição de performance” e alocação por imóvel;

1.2. Negociado com bem menos desconto do que seus pares, entretanto, têm conseguido entregar mais rendimento aos seus cotistas;

1.3. Parcela de CRIs representa apenas ¼ do fundo;

1.4. Queda da representatividade dos fundos de renda urbana;

1.5. Cheio de fundos que não são muito conhecidos (VVPR11, VXXV11, LASC11, PNPR11, CJCT11...), seria bom se tivesse um melhor detalhamento sobre tais ativos;

Todo FII tem seus defeitos #59: VGHF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração exagerada no CRI Mabu, que no momento em que escrevo representa 17,7% do PL. Algo que não é muito saudável, já que se trata de um CRI High Yield de Multipropriedade;

1.2. O CRI acima passou por uma reestruturação recentemente e a Devant não quis participar do novo CRI;

1.3. Deveriam dedicar um pouco de espaço para a explicação dos FIDCs, já que são um instrumento que os investidores têm menos conhecimento e pelo retorno que tem tido deve ser algo bem arriscado;

1.4. Estratégia de Valor está meio que largada as traças, e assim deve permanecer, já que alocar nessa estratégia impactaria os rendimentos no curto prazo;

1.5. Não informa o LTV dos CRIs;

Todo FII tem seus defeitos #58: GCFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo vai amortizar parte do capital, operação que na minha opinião só vai dar dor de cabeça para o investidor na declaração do imposto de renda;

1.2. 6,16% do PL em RBED11, que além de ser do setor educacional, tem caído bastante nos últimos meses, logo chuto que o fundo está com um resultado bem negativo nesse FII;

1.3. Ausência de fundos de Renda Urbana, segmento que possui as melhores localizações

1.4. Na parcela de FIIs de tijolos há uma concentração muito grande em FIIs logísticos. Inclusive essa classe sofreu uma queda muito grande em 2021, algo que pode ter aumentado os prejuízos não realizados do fundo;

1.5. Ausência de FIIs de shopping, que é um segmento que gosto bastante, por ter uma grande diversificação de inquilinos;

1.6. Por ser um fundo muito pequeno, taxas fixas acabam pesando mais no fundo;

Todo FII tem seus defeitos #57: VINO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Se alavancou em 350MM para aumentar os rendimentos em apenas R$0,01/cota, isso acontece porque o Cap Rate do imóvel da Globo é de 7,6% e o custo da dívida é de 6%, mas ainda temos as taxas do fundo;

1.2. Com a compra do imóvel Globo o fundo ganhou um inquilino majoritário com grande poder sobre o fundo;

1.3. Antes de acontecer a emissão houve uma reavaliação do VP em -5%, que somadas aos 10% do IPCA da uma queda real de 15% no VP, algo que beneficiou bastante a Globo, que conseguiu comprar uma quantidade maior do fundo com menos dinheiro;

1.4. Concentração excessiva (39%) em um imóvel/inquilino;

1.5. Baixa adesão na emissão para captar recursos para compra do imóvel Globo, o que demonstra falta de interesse dos cotistas pela operação;

Todo FII tem seus defeitos #56: HSLG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Aumento expressivo do VP, na ordem de 8,9% sem haver qualquer incremento de renda via aluguéis. O fundo até aumento o rendimento em janeiro/2022, mas foi devido a não recorrentes (venda de imóvel);

1.2. Falta de transparência das despesas na DRE, o que seria “Outras Despesas” e “Despesas de Ocupação”?;

1.3. Problema da 1ª versão que foi solucionado: Não é possível relacionar os imóveis aos inquilinos, apenas o último, que tem a logomarca da Casas Bahia;

1.4. Problema da 1ª versão que foi solucionado (será se o gestor viu o meu post?): Não há informações sobre quais imóveis são Condomínios Logísticos;

1.5. Concentração excessiva na Via Varejo, dificultando o repasse de reajustes. Pode ter certeza que a Via Varejo é muito mais importante para o fundo do que o fundo/imóvel é para a empresa.

Todo FII tem seus defeitos #55: CVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. CRIs não ordenados por % PL, atrapalhando a análise dos CRIs mais representativos;

1.2. Inexistência de uma breve descrição dos CRIs, a maioria dos corporativos são de empresas pouco conhecidas, dificultando a análise do risco;

1.3. Mistura de indexadores, prefiro eu mesmo escolher a porcentagem de IPCA e CDI na carteira;

1.4. Não informa a razão PMT dos CRIs pulverizados, logo não tem como acompanhar a saúde de tais CRIs;

1.5. No passado esse fundo fazia empréstimo de pai pra filho, como pode ser evidenciado no seguinte ponto da primeira versão: “CRIs CLE A e B, que somados representam 13,6% do PL, possuem uma remuneração ridícula de CDI + 1,5%. Acho uma sacanagem quando gestores colocam esse tipo de CRI em carteira, subtraia as taxas de ADM e sobra apenas CDI + 0,42%. Parece que os gestores não se colocam no lugar dos cotistas”;

Todo FII tem seus defeitos #54: RVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado com menos desconto do que outros FOFs, mas apresenta um DY maior do que a média do segmento;

1.2. 5% do PL em BBPO11, fundo de agências;

1.3. 8% do PL em AIEC11, fundo de lajes com 2 imóveis e 2 inquilinos, sendo que um deles estava querendo quebrar contrato atípico. Acredito que haja opções melhores no mercado que estão bem descontadas;

1.4. ¼ do fundo é de fundos da casa, e geralmente os FOFs não ficam girando tanto essas posições;

1.5. Concentrado em poucos FIIs;

1.6. Conseguiu ter um prejuízo de 100 mil reais em dez/21, mês muito positivo para o IFIX.

Todo FII tem seus defeitos #53: HOFC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de administração sem o desconto é bem salgada (1,25% a.a.);

1.2. Fazer alavancagem sem a cobertura de Contratos Atípicos é bem imprudente, porém, a alavancagem não é exagerada

1.3. Ed. Birmann 20, que representa quase 1/3 do fundo, está com sérios problemas de vacância (64%) e a região onde o imóvel se encontra (Santo Amaro) também está com uma ocupação muito baixa. E dando uma olhada nos mapas é possível notar que ele está bem afastado dos demais prédios e percebe-se que não é uma área muito privilegiada, inclusive com várias residências na proximidade. Além de um rio passando bem em frente e rios cortando sampa não tem fama de serem dos mais cheirosos;

1.4. Uma parcela relevante do FII é locada para empresas de tecnologia, ou seja, maiores riscos de vacância devido a home office;

1.5. 7% do PL (antes era 13%) “sem correção”. Nunca vi algo assim, vou propor algo do tipo pro meu locador pra ver se ele aceita;

Todo FII tem seus defeitos #52: HSML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dezembro de 2021 e janeiro de 2022 não apresentaram rendimentos excepcionais, como geralmente acontece em fundos do segmento. E esse é um problema que já acontecia desde 2019

Fonte: Funds Explorer

1.2. Utilização de alavancagem para comprar uma unidade educacional da Kroton em cima do shopping, algo que não é o foco do fundo;

1.3. Baixa diversificação (apenas 5 shoppings);

1.4. Vendas e aluguéis ainda não tinham recuperado os valores de 2019 até o final do ano passado

Fonte: Relatório Gerencial HSML11

1.5. Quase 2/3 da ABL são de lojas âncora, que tem um cap rate menor, mais dificuldade em fazer reajustes e em caso de desocupação geram uma vacância relevante;

Todo FII tem seus defeitos #51: XPCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não distribui correção monetária, daí fica girando CRIs para poder fazer tal distribuição: rolo contábil por rolo contábil eu prefiro o mais simples;

1.2. Taxa Média da parte IPCA (5,5%) já é inferior as taxas do Tesouro Direto;

1.3. 7% investido em FIIs, sendo XPML11 a principal posição, fundo que não tem nada a ver com o XPCI11;

1.4. Mistura de indexadores (prefiro eu mesmo calibrar a quantidade de IPCA e CDI na minha carteira);

1.5. CRI General Shopping (10% do PL), empresa listada em bolsa (GSHP3) que raramente gera lucro. E o CRI em questão é para securitizar shoppings que estão no FII GSFI11, que de tão alavancado nunca distribuiu rendimentos, mesmo antes da pandemia. Tem as garantias reais, mas mesmo assim, IPCA + 5% é o que os CRIs do Pão de Açúcar estão pagando com muito menos risco;

1.6. Cheio de CRIs HG com taxas de juros de empréstimo de pai pra filho. Exemplo: CRI Almeida Júnior (~5% do PL) tem remuneração de CD + 1,5%, retira a Taxa de administração vai para CDI + 0,5%. Aproximadamente 1/4 do PL se enquadra no que acabei de descrever;