Todo FII tem seus defeitos #63: PLOG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. “Mono localização”, são três galpões, mas no mesmo local, ao menos por enquanto;

1.2. Baixa liquidez, então os spreads no book devem ser bem altos;

1.3. Cap rate dos imóveis bem mais alto do que a maioria dos galpões no mercado, então caso haja emissão é grande a possibilidade de aquisição de imóveis com cap rates muito inferiores;

1.4. Cap rate bom demais para ser verdade e fico a imaginar se há algo que não estamos vendo, pois para os vendedores conseguirem um preço melhor pelos galpões bastaria dar uma ligação para algum outro FII logístico. Além de que eles até fizeram Renda Garantida para os contratos;

1.5. 2/3 do fundo é atípico, logo existe a possibilidade de vacância reprimida;

Todo FII tem seus defeitos #62: TEPP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não escondem que o fundo possui alavancagem, mas também não colocam as taxas dos CRIs devidos pelo fundo;

1.2. Contratos típicos e alavancagem não combinam muito, principalmente com o momento que as lajes têm vivido. No entanto, a alavancagem não é tão representativa;

1.3. Quase metade dos imóveis (28% tecnologia e 19% financeiro) estão alugados para inquilinos de setores com certa facilidade de migração para home-office;

1.4. Não há qualquer menção aos inquilinos, então temos a menor ideia do perfil de crédito dos mesmos;

1.5. Quanto a localização, não sou capaz de opinar. Lembrando que não podemos nos deixar seduzir por nomes como “Itaim Bibi”, “Berrini” e “Pinheiros”, principalmente esse último, que já ouvi dizer que é extenso pra caramba;

1.6. Nenhum gráfico ou tabela indicando a porcentagem que cada imóvel representa no fundo (baita bola fora);

Alguns conselhos para quem deseja ter ativos High Yield na carteira

- Você vai precisar diversificar, bem mais do que se estivesse investindo em High Grade ou Tijolos;

- Não ficar rejeitando fundos completamente, apenas diminua a porcentagem alocada em tal fundo. Por exemplo, muita gente não gosta de DEVA11 e HCTR11 por causa do excesso de emissões e alguns rolos, mas se você deixa de investir neles vai estar concentrando nos demais fundos HY do mercado;

- Quanto mais concentrada a carteira do FII, menor deve ser a sua posição no fundo. Por exemplo, FLCR11 passou por um CRI em recuperação judicial que representava 10% do PL. De que isso ia acontecer era difícil prever, mas estava disponível no Relatório Gerencial de que o fundo possuía vários CRIs ocupando cerca de 10% do PL, então era mais seguro se posicionar aos poucos em tal FII ou aguardar que ele diversificasse a carteira;

- Vai ter que entender muito bem sobre garantias (tenho um post sobre isso no blog);

Blacklist Custodiantes

A seguir deixo a lista de custodiantes que evito para não passar raiva na Declaração de Imposto de Renda. Importante dizer que com exceção da Oliveira Trust, os demais são baseados em relatos.

- Safra (JSRE11): atraso no envio de rendimentos e relatos de atendimento ruim;

- Banco Daycoval (VGHF11 e acho que alguns outros): Demora no envio de informes, relatos de atendimento ruim e correção de valores incorretos no informe quase 2 semanas depois do início de envio;

- Genial (MALL11, RZTR11 e outros): praticamente "obrigou" muitos investidores a abrir conta no banco para ter acesso ao informe, pois era o meio mais rápido. Forneceram um site para acessar, mas não funcionou para muita gente. Além disso ouvi reclamações por divergência de valores (considerando o rendimento de Jan/22 em 2021) e impossibilidade de entrar em contato com o atendimento.

Mais uma coisa, o segundo informe enviado estava mais errado do que o primeiro, constando tanto o recebimento do rendimento Data Com "31/12" quanto Créditos em Trânsito do mesmo rendimento;

Como não passar raiva na Declaração do I.R.

 Já lhes adianto que a maioria dos pontos elencados aqui não irão ajudar muito na declaração deste ano

1) Introduzir novos tipos de investimentos aos poucos, explico com um exemplo: se no seu primeiro ano como investidor você comprar ações, FIIs, opções, mercado futuro, aluguel de ações e principalmente INVESTIMENTO NO EXTERIOR, você pode ter certeza que vai ter muita dor de cabeça na declaração, pois vai ter que aprender muita coisa em um curto espaço de tempo. Então eu sugiro que vá devagar, porque você pode ter certeza que na sua primeira vez declarar só ações e I.R. já vai ser suficiente para te dar uma baita dor de cabeça;

2) Tenha uma calculadora de I.R., é baratinho e facilita demais. Uso a da MyCap, mas não recomendo, só não troquei porque daria um trabalho danado e já me acostumei a ela. Não cheguei a testar, mas “olhando por fora” a calculadora da Sencon parece ser muito boa;

3) Quanto mais diversificada a sua carteira, mais declarações você vai ter que correr atrás, então não exagere ao ponto de pulverizar;

Todo FII tem seus defeitos #61: MCCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Sofreu um pequeno Default no início de 2022, o CRI Calçada (Hotel Vogue), que foi estruturado pela própria Mauá. Defaults fazem parte de ativos High Yield, o problema aqui é os gestores terem colocado um CRI High Yield dentro de um fundo High Grade;

1.2. CRI Calçada: não se pronunciaram sobre o evento, os cotistas ficaram sabendo do Default por outro fundo que também tinha o CRI (FLCR11);

1.3. Investidores foram pegos de surpresa pelo Default, então é bem provável que a gestão não vinha comentando sobre a situação do ativo nos Relatórios Gerenciais. E pelos relatos de algumas pessoas, a situação da empresa Calçada vinha piorando a algum tempo;

1.4. Ainda sobre o caso CRI Calçada: Gestor encheu a bola do devedor, dizendo que ele tinha caráter, mas na Recuperação Judicial disseram que o CRI não possuía garantias reais. A seguir o momento da Live a que me refiro: https://youtu.be/h4XXpRkuxU4?t=2994

1.5. Taxa de performance muito cara, 20% do que exceder 100% CDI;

Todo FII tem seus defeitos #60: CPFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alguns dos gráficos do Relatório Gerencial são um pouco desnecessários, como o de “Atribuição de performance” e alocação por imóvel;

1.2. Negociado com bem menos desconto do que seus pares, entretanto, têm conseguido entregar mais rendimento aos seus cotistas;

1.3. Parcela de CRIs representa apenas ¼ do fundo;

1.4. Queda da representatividade dos fundos de renda urbana;

1.5. Cheio de fundos que não são muito conhecidos (VVPR11, VXXV11, LASC11, PNPR11, CJCT11...), seria bom se tivesse um melhor detalhamento sobre tais ativos;

Todo FII tem seus defeitos #59: VGHF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração exagerada no CRI Mabu, que no momento em que escrevo representa 17,7% do PL. Algo que não é muito saudável, já que se trata de um CRI High Yield de Multipropriedade;

1.2. O CRI acima passou por uma reestruturação recentemente e a Devant não quis participar do novo CRI;

1.3. Deveriam dedicar um pouco de espaço para a explicação dos FIDCs, já que são um instrumento que os investidores têm menos conhecimento e pelo retorno que tem tido deve ser algo bem arriscado;

1.4. Estratégia de Valor está meio que largada as traças, e assim deve permanecer, já que alocar nessa estratégia impactaria os rendimentos no curto prazo;

1.5. Não informa o LTV dos CRIs;

Todo FII tem seus defeitos #58: GCFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo vai amortizar parte do capital, operação que na minha opinião só vai dar dor de cabeça para o investidor na declaração do imposto de renda;

1.2. 6,16% do PL em RBED11, que além de ser do setor educacional, tem caído bastante nos últimos meses, logo chuto que o fundo está com um resultado bem negativo nesse FII;

1.3. Ausência de fundos de Renda Urbana, segmento que possui as melhores localizações

1.4. Na parcela de FIIs de tijolos há uma concentração muito grande em FIIs logísticos. Inclusive essa classe sofreu uma queda muito grande em 2021, algo que pode ter aumentado os prejuízos não realizados do fundo;

1.5. Ausência de FIIs de shopping, que é um segmento que gosto bastante, por ter uma grande diversificação de inquilinos;

1.6. Por ser um fundo muito pequeno, taxas fixas acabam pesando mais no fundo;

Todo FII tem seus defeitos #57: VINO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Se alavancou em 350MM para aumentar os rendimentos em apenas R$0,01/cota, isso acontece porque o Cap Rate do imóvel da Globo é de 7,6% e o custo da dívida é de 6%, mas ainda temos as taxas do fundo;

1.2. Com a compra do imóvel Globo o fundo ganhou um inquilino majoritário com grande poder sobre o fundo;

1.3. Antes de acontecer a emissão houve uma reavaliação do VP em -5%, que somadas aos 10% do IPCA da uma queda real de 15% no VP, algo que beneficiou bastante a Globo, que conseguiu comprar uma quantidade maior do fundo com menos dinheiro;

1.4. Concentração excessiva (39%) em um imóvel/inquilino;

1.5. Baixa adesão na emissão para captar recursos para compra do imóvel Globo, o que demonstra falta de interesse dos cotistas pela operação;